Землевладение в старой Англии: история Земельного права

Недвижимость и особенно земля во все времена рассматривались как самое ценное имущество. Давно минули времена, когда сила и отвага давали шанс захватить участок земли и стать его владельцем. Однако, история права на землю дает примечательный пример понимания древних принципов, послуживших этапом становления и развития этой отрасли правоотношений.

Английское право собственности в эпоху завоеваний и колонизации было заложено в ранние формы законодательства таких стран как США, Канада, Австралия и Новая Зеландия. Эти государства или их штаты затем по своему усмотрению неоднократно пересматривали и изменяли эти законы.

История старой феодальной земельной системы Англии дает нам общее представление о становлении и развитии институт права, регулирующего общественный отношения, связанные с самым ценным активом — землю.

В средние века, земля была единственной формой богатства. Собственность на землю в древней Англии, как и на большинство имущества, зависела прежде всего от силы оружия. Кто сильнее, тот и получает. Кто захватил, тот и владеет. Кто может удержать, тот и собственник.

В те времена не было ни полиции, ни судов, способных признать и устранить нарушения «законных прав», как мы привыкли сегодня.

Вся эта вольница прекратилась с нашествием нормандцев в ходе завоевания 1066 года. Король Вильгельм Завоеватель объявил себя собственником всех Английских земли по праву победителя. Ни один акр земли не избежал полной конфискации. Возникшую нехватку «смотрящих» король быстро исправили с помощью раздачи огромных наделов земли своим приближенным и тем англичанам, которые готовы были признать его своим господином.

Главным принципом новой системы стало то, что никто кроме короля не может владеть землей. Появляются так называемые dominium directum (прямая собственность) и dominium utile (зависимая собственность) использующиеся для описания отношения между королем и феодалами, бывшими как землевладелец и его арендаторы.

Такое положение представляло существенное различие между правом собственности на движимое и недвижимое имущество. Движимое имущество могло находится в полной собственности. Это в значительной мере отличается от стран вроде Франции или Германии, в которых существовала аллодиальная (абсолютная, неограниченная) собственность на землю. Даже в наши дни, в странах, унаследовавших староанглийскую систему собственности на недвижимость, вся земля принадлежит Короне; человек может иметь в собственности только строение на этой земле.

Такая система, использовавшаяся королем для контроля и управления своими землями, носила название лен (tenure). Лен был ключевым элементом феодальной системы Англии в период позднего средневековья. Король передавал крупные участки земли феодалам в пользование на определенный срок. Феодалы, получавшие свои наделы в пользование непосредственно из рук короля – лорды, считались вассалами первой ступени.

Именно эта группа стала основой английской аристократии после завоевания 1066 года и продолжила развитие и углубление феодальной системы, сдавая королевскую землю в субаренду. Лорды заключали соглашения, на право исключительного владения и пользования участком в обмен на оказываемые услуги или выращиваемые продукты с мелкопоместными дворянами, которые теперь подчинялись лично им. Такое разделение права собственности государственной земли, сложившееся подобно пирамиде с королем на самой ее вершине, известное под названием subinfeudation.

Основные нормы ленного землевладения, касающихся прав и обязанностей лордов-землевладельцев и их вассалов были закреплены в Хартии вольностей 1215 года. Прежде всего землепользователь должен был дать присягу верности господину. Эта торжественная церемония закладывала основу правовых отношений между землевладельцем и его подданными.

Право пользования земельным наделом давалось в обмен на широкий набор товаров или услуг, среди которых значился, так называемый, «Рыцарский долг», то есть обязательство служить рыцарем в армии короля или лорда. Также был арендатор был обязан отдавать своему господину определенное количество ежегодного урожая — оброк. Духовные лица получали землю в обмен на богослужения и чтения молитв.

В обязанности человека, взявшего в аренду землю, включался ряд непредвиденных выплат. Господин мог требовать уплаты чрезвычайных налогов, идущих на внесение выкупа, при его похищении или попадании во вражеский плен. Владелицу позволялось требовать со старшего сына землепользователя, как его наследника, специальный имущественный налог за передачу участка в наследство. Если арендатор умирал, оставив после себя наследником несовершеннолетнего сына, земля оставалась за ним под опекой. Если наследником была женщина, землевладелец мог запретить ей выходить замуж.

Одним из важнейших правил было условие того, что «выморочная» земля возвращалась обратно к землевладельцу. Такое могло произойти в двух случаях. Во-первых, смерть арендатора, не оставившего после себя наследников. Во-вторых, осуждение арендатора в уголовном преступлении. Осужденный за преступление терял право на землю не только лично, но также и своих наследников. Но если оказывалось, что он был казнен без вины, ближайшие родственники могли потребовать вернуть им причитающееся по закону.

Ситуация несколько изменилась в период правление короля Эдуарда I с принятием в 1290 году статута Quia Emptores, запрещавшим дальнейшую subinfeudation и позволявшее арендаторам продавать свои права, без предварительного согласия господина. По новым правилам количество субарендаторов было ограничено, держать земли стало разрешаться только непосредственно от главных лордов.

Землевладения были различными по продолжительности:

• Простое или абсолютное владение (fee simple) – право на недвижимость было самым обширным, позволявшее арендатору использовать и продавать по собственному желанию и передавать в наследство по завещанию или по закону. В настоящее время, почти все земли находятся в простом владении — это ближайшее приближение к полной собственности по общему праву.
• Усеченное владение (fee tail) – означало, что права на землю передавались только прямым потомкам. При их отсутствии после смерти арендатора недвижимость возвращалась во владение лорда.
• Пожизненное имущество (life estate) – означало, что пользоваться землей мог только сам арендатор, после его смерти участок автоматически переходил землевладельцу.