Земельное право Германии

Специфика земельного права Германии.

Немецкое законодательство в сфере недвижимости сильно отличается от английского и американского, но похоже на французское, итальянское и испанское. Основные отличия англо-саксонского земельного права и Германии объясняется различением истории возникновения и развития правоотношений этих государствах. В то время как в Англии и Ирландии вся земля считается собственностью короны, и юристы, обычно, ссылаясь на право на землю, имеют в виду право пользования землей, немецкие юристы, в свою очередь — имущественные права на землю (право собственности) и ограниченные вещные права. Имущественные права на землю ограниченны только пошлиной, которую требуется платить постоянно. Это либо является, либо весьма близко к праву владения. Ограниченные вещные права — это особые права, производные от имущественного права в том, что только определенные юридические полномочия, предоставлены обладателю титула. Право пользования не сопоставимы с правом владения.

Для того, чтобы понять различия и тонкости немецких юридических формулировок нужно вникнуть в нормы, регулирующие все концепции правоотношений, и их приложение к реальной действительности. При поиске соответствующей информации по немецкому праву следует, начинать с изучения кодифицированных и упорядоченных источников права. Часто они изложены в так называемых Gesetzesbüchern (Сводах законов).

Основным законом Германии в сфере гражданских правоотношений является Bürgerliches Gesetzbuch (Гражданский кодекс), обычно сокращенно БГБ. Два основных некодифицированных принципа немецкого права на недвижимость, являются Trennung (независимости) и Abstraktion (абстракция). Они часто неверно понимаются или неправильно интерпретируются. В БГБ делается различие между договором об обязательстве (Verpflichtungsgeschäft, который порождает обязательство выполнить) и договором об отчуждения (Verfügungsgeschäft, который передает, изменяет, обременяет, или отменяет права на землю). Это различие называется Trennungsprinzip. Обе юридические сделки (Rechtsgeschäfte), как правило, независимы друг от друга. Независимость вещного права от обязательства, которое обусловливает требование передавать, изменить, заложить или аннулировать вещные права, технически называется принципом абстракции. По этим причинам договор об ипотеке необходимо отличать от кредитного договора, порождающего обязательства, для которых ипотека служит в качестве обеспечения. Этот (последний) договор не имеет в своем обеспечении ничего, кроме общей воли сторон соглашения о том, что ипотека (или земельный залог) в пользу кредитора должен перейти к нему как имущество с правом собственности. Таким образом, не следует путать объект кредитного договора с обременением имущества.

Земельное право Германии регулируется главным образом германским Гражданским кодексом (Bürgerliches Gesetzbuch БГБ), Жилищным кодексом (Wohnungseigentumsgesetz), Правилами застройки (Erbbaurechtsgesetz) и Правилами ведения поземельных книг (Grundbuchordnung). Имущественные и иные вещные правомочия на землю существуют только если они прямо предусмотрены законом (в закрытом перечне вещных прав). Эти правомочия включают:

• Право владения (Eigentum)
• Право застройки (Erbbaurechte)
• Залог (Grundschuld, Rentenschuld, Reallast, Hypothek)
• Сервитут (Dienstbarkeit)
• Узуфрукт (Nießbrauch)
• Право проживания (Wohnungseigentum)

Земля (или права на землю) записываются по нескольким причинам в двух различных реестрах в разных организациях.

Кадастровый учет земель.

Исходные сведения о границах расположения и размерах участков земли и других объектов недвижимости содержатся в актах кадастрового обследования и учета. Кадастровое бюро находится в ведении муниципалитетов или органов местного самоуправления района. Задачей кадастрового бюро является предоставление планов, которые показывают все существующие участки. Кадастровое бюро открыто для доступа и получения информации всем желающим. Но никакая специальной информация о владельцах имущества или его обременениях здесь нельзя получить.

Границы земельных участков, в основном, определяется по геодезическим координатам и показываются на кадастровой карте. Каждый участок имеет уникальный идентификационный номер в специальной системе нумерации, который включает в себя цифровой код государства, района и общины. Планы составляемые кадастровым бюро делятся на районы (Gemarkung), угодья (Flur) и участки (Flurstücke). Район состоит из одного или более угодий, а угодья состоит из одного или нескольких участков, каждый из которых имеет специальный номер. Земля таким образом будет зарегистрировано под номером в виде район/угодье/участок.

Учет правомочий на землю.

Принятые парламентом Германии постановления о порядке учета и правилах подачи заявок для регистрации содержатся в Grundbuchordnung (ГБО). Таким образом, записи имущественных прав на землю регулируются согласно Правилам ведения поземельного учета (ГБО). Управления поземельного учета находится в ведении местных окружных судов. Управление земельного учета ведет производство дел, относительно юридических прав на земельные участки. В управлении работают Судьи по земельным вопросам (Grundbuchrichter) и специалисты по учету (Rechtspfleger). При нормальной хозяйственной деятельности регистрация прав осуществляется только специалистами.

Управление поземельного учета ведет реестр в так называемой книге поземельного учета (Grundbücher). В принципе каждый участок должен быть зарегистрирован на отдельной странице (Blatt) в «Grundbuch». Таким образом, инвентаризационная запись участка — это ссылка на книгу поземельного учета (Grundbücher), состоящая, из названия окружного суда, номера книги, и номера страницы в книге.

Страницы (Blatt) в немецкой поземельной книге делятся на четыре части. В-первом, содержится название — инвентарная запись (Bestandsverzeichnis), местоположение и размеры участка согласно данным кадастра. Далее следуют так называемые три Abteilungen (раздела): Abteilung I (раздел I), Abteilung II (раздел II) и Abteilung III (раздел III). Раздел I предназначен для регистрации данных собственника участка и его доли в случае долевой собственности. Раздел II, предназначается для учета ограниченных вещных прав (например, сервитутов и узуфруктов), за исключением тех, что должны содержатся в разделе III, предназначенном для учета обременений (ренты, залога, ипотеки) земельного участка.

Регистрация прав собственности – строго регламентированная процедура по внесению заявления и согласия собственника. Каждое внесение изменений в реестр будет происходить только в присутствии заявителя ходатайства, имеющего полномочия на это. Каждое заявление должно быть заверено нотариально.

Регистрации прав собственности влечет за собой ряд юридических последствий. Во-первых, регистрация делает все распоряжения в отношении земельного участка юридически правомерными. Во-вторых, презюмируется законом, что зарегистрированный обладатель титула является собственником (§ 891 п. 1 БГБ). В-третьих, содержание книги поземельного учета считается правильным (принцип добросовестности) в отношении лица, которое в ходе юридические сделки приобретает права на участок земли или право на такое право, если не получено возражений против законности записи, или если ее порочность не известна приобретателю (§ 892 п. 1 БГБ). В-четвертых, если присутствует несколько правомочий, обременяющих участок земли, приоритет между ними, определяется в порядке следования записей (§ 879 п. 1 БГБ).

В принципе, распоряжения (Verfügung), относящиеся к сделкам с землей считаются действительными, если лицо имеет право собственности на нее, как правило за редкими исключениями, это подтверждается наличием зарегистрированного титула. Распоряжения, производящееся в отношении объекта лицом, не имеющего права собственности считаются недействительным, без согласия собственника (§ 185 п. 1 БГБ). Но в некоторых случаях, предусмотренных законом, это правило меняется согласно по § 892 БГБ (принцип добросовестности). Принцип добросовестности служит защите интересов третьих сторон, когда реестр должным образом не показывает истинное правовое положение. Защищаются интересы только тех лиц, которые приобретают вещные права на земельный участка или права в отношении вещных прав, касающегося участка, посредством заключения соглашения сторон. По § 893 БГБ к этому добавляется и случаи осуществления платежей или других действий в пользу лица, зарегистрированного в качестве обладателя титула. Наконец § 893 БГБ содержит общую оговорку о распространении принципа добросовестности на распоряжения, относительно земельного участка или права на него, на сделки, заключаемые между зарегистрированным владельцем титула и третьей стороной.

Пример: Адольф зарегистрирован в разделе I страницы книги поземельного учета как собственник участка, но истинным собственником является Брунс. Адольф закладывает участок Вернеру и сдает в аренду Гансу. Согласно законам германии, акт о сдаче в залог, считается распоряжением относительно вещного права, следовательно, будут защищается интересы Вернера, но не будут Ганса. Интересы последнего не защищаются, поскольку сдача в аренду представляет собой лишь обязательство по договору.

Доступ к данным поземельного учета.

Любой гражданин, при обосновании своей необходимости, имеет возможность обратиться в управление земельного учета и получить копию выписки из реестра или любой его части. Таким образом к книге поземельного учета получают доступ только лица, имеющие на участок определенные права, которые требуется регистрировать, либо лица, доказавшие свою заинтересованность в приобретении таких прав. Проситель, имеющий на то необходимые полномочия, может получить выписку любых данных из реестра и карты расположения зарегистрированного объекта имущества. В противном случае, только нотариусы, общественные и государственные органы имеют доступ к реестру поземельного учета (§§ 43 — 46 Grundbuchverfügung). Однако, суммы сделок по купле-продаже земельных участков не указываются в книгах поземельного учета. Информация о ценах закрыта от публичного просмотра. Но все могут обратиться в так называемый окружной «Gutachterausschuss» (комитет экспертов), где основные сведения о ценах на землю находятся в открытом доступе для общественности. Эта информация основана на данных, которые союз нотариусов Германии решает сделать открытыми для экспертной комиссии.