Недвижимость в Израиле: как приобрести?

Развитие законодательства о недвижимости в Израиле тесно связано с историческим становлением государства и теми политическими изменениями, которые произошли в стране за все эти годы.

От эпохи средневековья до конца Первой Мировой Войны Палестина была под властью Османов. В течение этого периода большая часть плодородных угодий принадлежала султану, а земельные наделы раздавались крестьянам во временное пользование для ведения полевых работ и с условием уплаты непомерных налогов казну наместников султана. Такими земельными участками крестьяне не имели права ни распоряжаться самим ни передавать наследникам по завещанию. Земли в частной собственности были всего лишь у нескольких небольших городов, существовавших в то время.

На смену власти Османской империи пришла Британская империя, которая свергла турков во время I Мировой Войны, и правила страной до 1948 года. Британцы совершили революцию в законодательстве о недвижимом имуществе, установив относительно современную систему кадастрового учета объектов на основе геодезических данных.

После принятия декларации независимости, в 1948 году, новое государство приступили к созданию современного независимого гражданского законодательства. В 1969 году принят новый закон по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После своего учреждения Израиль получил от англичан всю собственность в полное распоряжение за исключением только земель, находящихся в частных руках. Кроме того, в течение года дополнительно были приобретены большие участки земли еврейским Национальным Фондом. Вместе, эти земли сегодня составляют около 93% площади территории страны.

Таким образом, сегодня земля в Израиле может находиться в одной из двух форм собственности: (I) частной собственности (“частная земля”); и (II) государственной собственности земель – “Minahal” (“государственная земля”). Законы и практика их применения, по отношению к землям в государственной собственности заметно отличаются от законов касающихся оборота земель в частной собственности.

Основное различие между ними состоит в том, что права на частную землю регистрируется в земельном кадастре в собственность на имя покупателя. С другой стороны, права на государственную землю, как правило, не переходят в собственность покупателя. Скорее, покупателем государственной земли приобретаются права на долгосрочную аренду участка, (обычно на 49 лет с правом дополнительного продления еще на 49 лет). Однако, следует заметить, что в Израиле большинство городских кварталов находятся на частной земле с правами на нее принадлежащими частным лицам. Следовательно, первое, что должен проверить покупатель перед приобретением недвижимости в Израиле, это узнать, где расположен объект — на частной или государственной земле.

Покупка новой квартиры у подрядчика.

До того, как будет подписан акта приемки выполненных работ по контракту на приобретение новой квартиры от подрядчика (или от частного владельца квартиры, который приобрел квартиру у подрядчика с целью дальнейшей перепродажи), покупателю следует внимательно ознакомиться с технической спецификацией и планом квартиры. При продаже (Жилищное право – 1973), продавец обязан к договору приложить спецификацию. Эти документы определяют основные технические характеристики квартиры, которые должны быть выдержанны по договорному обязательству со стороны продавца коммерческого объекта. При их отсутствии могут оказаться существенные различия между ожиданием покупателя, и тем, что он получит на самом деле. Важно от подрядчика требовать, чтобы реальные размеры квартиры, указанные в спецификации, были в чистоте т. е. без учета общедомовой собственности, стен и т. д. Важно также внести ясность в определение, какое имущество подразумевается под общедомовой собственностью, прилагаемой к купленной квартире.

Кроме того, каждый многоквартирный дом (имеется в виду здание, содержащие две или больше квартир) должен иметь определенный набор соглашений о порядке пользования, регулирующих отношения между жильцами. Стандартный перечень соглашений содержится в приложении к закону о недвижимости 1969 г. Если на месте не применяются альтернативные варианты договоров, то эти стандартные соглашения должны быть адаптировать надлежащим образом до подписания собственниками квартир.

В Израиле Законом о продаже квартир (Закон об обеспечение инвестиций лиц, приобретающих квартиры) – 1974 г., предусматривается пять различных возможных способов гарантийного обеспечения, по крайней мере, один из которых подрядчик по закону обязан предоставить покупателю квартиры, до получения суммы, превышающей 15% от стоимости покупки:

1. банковская гарантия – гарантия возврата денег в случае, если подрядчик не может передать имущество в собственность на имя покупателя;
2. страховой полис – подрядчик оформляет страховку на покрытие сумм, полученных от покупателя, в пользу самого покупателя. Этот способ обеспечения в практике встречается довольно редко;
3. залог – договор регистрации залога на квартиру (или на соответствующий участок земли) как первоклассное обеспечение в пользу покупателя. Этот способ обеспечения также редко предоставляется подрядчиками;
4. уведомительная запись – регистрация в местном земельном кадастре, закрепляющая преимущественное право покупателя перед любыми спорными сделками, заключенными после ее внесения, а также требованиями кредиторов подрядчика;
5. передача права собственности на имя покупателя в земельном кадастре – подрядчики практически никогда не соглашаются на передачу права собственности на объект недвижимости до получения полной оплаты от покупателя.

Если подрядчик в силу различных причин отказывается предоставить на свое усмотрение какой-нибудь из вышеупомянутых гарантийных обеспечений покупателю то, невзирая на любые противоречащие ему положения в договоре купли-продажи, покупатель имеет право перечислять платежи за квартиру строго в соответствии с прогрессом строительства. Это закреплено в соответствующих правилах, т. е. необходимо провести 6 платежей, каждый из которых осуществляется после завершения каждой отдельной стадии строительства.

Два способа гарантийного обеспечения, наиболее часто используемых в практике, – это банковская гарантия и уведомительная запись. Как выше отмечалось, оба из этих гарантийных способов дополняют друг друга: банковская гарантия наделяет покупателя уверенностью возврата денег, а уведомительная запись закрепляет его приоритет в более поздних сделках и защищает от исков кредиторов подрядчика.

Следовательно, необходимо потребовать от подрядчика предоставить оба вида гарантии. Кроме того, банк, финансирующий проект, часто имеет в качестве зарегистрированного залогового обеспечения, весь строительный комплекс, поэтому необходимо получить отказ банка от права требования для того, чтобы земельный кадастр внес уведомительную запись. Банковский отказ, как правило, — это условный отказ, устанавливающий, что до возмещения покупателем полной стоимости, соответствующая квартира является залоговым обеспечением банка.

После полной оплаты, банк должен предоставить окончательный и бессрочный отказ от требований, подтверждающий, что право залогового требования на соответствующую квартиру прекращается. Необходимо настаивать на том, чтобы подрядчик составил и внес в договор купли-продажи дополнительные условия о подписании банком условного отказа, а также обязательства по предоставлению банком окончательного отказа от требований на квартиру после внесения полной оплаты за нее.

Покупка квартиры на вторичном рынке в многоквартирном доме.

Покупая квартиру на вторичном рынке, необходимо проверить документы о регистрации здания: свидетельство о регистрации и соглашения о порядке пользования. Их можно найти в земельном кадастре. Эти документы регламентируют взаимные права и обязательства каждого из собственников квартир.

В этих соглашениях должны быть предусмотрены такие вопросы как: для чего может быть использовано общедомовое имущество здания? Кто имеет право использовать оставшуюся площадь участка застройки? Какова доля каждой квартиры в общих расходах на содержание здания? И множество тому подобных.

Если, на момент покупки, здание еще не зарегистрировано как “долевое строительство” в управлении кадастрового учета, то важно понимать, что “прикрепление” отдельных элементов здания к квартирам (например, эксплуатируемые крыши, парковочные места, детские площадки и т. д.), также пока не могут быть зарегистрированы. Таким образом, важно проверить, были ли правила эксклюзивного использования/прикрепления такого имущества разработаны и одобрены решением всех жильцов.

Кроме того, даже если такое решение было заключено, при покупке квартиры в этом доме, новый жилец не обязан соблюдать такие предварительные условия до своей регистрации, если он не знал об этих правилах.

Аренда квартир по договору долгосрочной аренды.

Как уже упоминалось выше, государственную собственность невозможно купить, можно только взять в аренду. Следовательно, право собственности на это имущество не регистрируются на имя владельца, проживающего в ней.

Жилицы вступают в права долгосрочной аренды по договору, заключаемому с Управлением земельных ресурсов Израиля. В прошлом, квартиросъемщики были обязаны ежегодно платить арендную плату управлению, в настоящее время, в большинстве случаев выплаты «капитализируются», т. е. застройщик/подрядчик вносит полностью всю арендную плату за весь срок аренды заранее, и «покупатель» освобождаются от каких-либо ежегодных платежей.

На практике, после подписания договора аренды, квартиросъемщик не имеет никаких последующих деловых отношений с Управлением до окончания срока аренды, если не пожелает внести дополнения или существенные изменения существующих конструкций здания или порядков их использования. В таких случаях, необходимо получить согласие Управления, как собственника объекта недвижимости, и возможно будет повышена арендная плата в случае согласования разрешения на реконструкцию или изменение правил эксплуатации.

В свете вышесказанного, при аренде квартиры от Управления необходимо удостоверится, что имущество, получаемое в аренду, капитализировано и проверить, взимается ли дополнительная плата за передачу прав по договору долгосрочной аренды.

В случае, если арендный договор заключается с подрядчиком, имеющим “Договор генерального подряда” с Управлением, в соответствии с которым подрядчик обязан предоставить рабочие чертежи, начать строительство и завершить проект в установленные сроки, необходимо узнать в офисе Управления как добросовестно подрядчик исполнил все свои обязательства по договору, и какие права на возведенный объект он получает. В случае, если договор долгосрочной аренды заключается не с Управлением, а с частным лицом (физическим или юридическим), необходимо узнать, когда истекает срок аренды и есть ли возможность дополнительного продления и на сколько лет.

Разрешение спорных ситуаций.

Подрядчикам удобно добавить оговорку в договор продажи о том, что в случае возникновения спора между сторонами по инженерным вопросам, то спор будет решаться главным инженером проекта. Это явно работает не на пользу покупателей. Таким образом, важно убедиться и потребовать изменения оговорки о том, что спорные вопросы должны рассматриваться независимыми экспертами, назначенными председателем Ассоциации инженеров и архитекторов Израиля.

Генеральный план.

Важно также заранее проверить “план благоустройства” территории вокруг приобретаемого жилья. Поступая таким образом, покупатель может обезопасить себя от появления различных «неожиданностей» в ближайшей окрестности своего дома (высотных строений, школ, детских садов, синагог, ресторанов, ночных клубов и др.). Такая информация может быть получена в местных отделениях муниципальных органов власти.